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Cambiando de casa II: Vender o alquilar

Cuando mi pareja y yo decidimos pasar de vivir en un piso a una casa, aún arrastrábamos gran parte de la hipoteca de la compra de nuestro piso. Sabíamos que teníamos 2 opciones: vender el piso o alquilarlo.

Vender el piso

La hipoteca que teníamos del piso era bastante fácil de pagar, cuando la contratamos no llegaba al 20% de nuestros ingresos mensuales. Claro que tuvimos que hacer concesiones para conseguirla: teníamos claro que preferíamos un piso que no estuviera perfecto pero fuera asequible, antes que buscar el piso ‘de nuestra vida’. Cuando lo compramos se podía entrar a vivir, pero la cocina y uno de los baños (tiene 2) necesitaban cambiarse en unos años. Por suerte nuestras condiciones económicas fueron mejorando con los años y pudimos permitirnos la reforma necesaria, además que hasta llegar a ese punto fuimos haciendo cambios nosotros mismos, como lacar las puertas de blanco para añadirle luminosidad.

Explico todo esto para que entendáis que en nuestro caso partíamos de un escenario donde al vender el piso le íbamos a ganar dinero, ya que le habíamos hecho mejoras sustanciales con los años.

 

Ventajas de vender el piso
  • No debes mantener dos pisos: derramas, reparaciones, arreglos y pintura entre inquilinos…
  • Consigues liquidez ‘inmediata’ para ayudar con la compra de la próxima casa (hipoteca, impuestos, puesta a punto, sorpresas que puedan aparecer…)

 

Contras de vender el piso
  • El vínculo emocional. En este piso hemos vivido momentos muy importantes de nuestra vida, y pensar que ya nunca más podremos volver a él nos da un poco de bajón (sobretodo a mi).
  • Pensando a largo plazo, ganas más que con la venta directa. Suponiendo que con la venta ganes 20.000 € (una vez amortizada la hipoteca), y pudieras alquilar el piso por 500 € y tu hipoteca sea de 250 €, en 80 meses (menos de 7 años) podrías haber ganado esos 20.000€ mediante el alquiler; es decir que a partir de ahí le ‘ganarías’ a la venta del piso. ¡Ojo! estos números están simplificados, porque en Hacienda hay que declarar el ingreso del alquiler (y diría que el 40% del pago se suma a tus ingresos para el IRPF), además debes contar con el gasto de comunidad, derramas… Así que seguramente tardarías algún año más en igualar la ganancia de la venta directa.
  • Pierdes un ingreso pasivo de cara a futuro. Tal y como están las cosas, no confío en tener pensión cuando me llegue el momento de jubilarme (jolín, qué viejuna sueno), y esta es una manera de asegurarte un ingreso extra cuando ya no trabajes.

Alquilar el piso

Durante unas cuantas semanas esta fue mi opción favorita, ya que con el piso recién reformado y el estado actual del mercado, podíamos cubrir la hipoteca del piso holgadamente con el alquiler, e incluso sobraría algo de dinero para ayudar a pagar la de la casa o adelantar amortizaciones del piso.

 

Ventajas de alquilar el piso frente a venderlo
  • Rendimiento mes a mes. Lo dicho: puesto que el piso está recién reformado podríamos sacar una buena mensualidad para cubrir su hipoteca y aún sobraría algo de dinero para ayudar con a pagar nueva hipoteca. Además, cuando la hipoteca del piso se acabase de pagar, dispondríamos cada mes del total del alquiler para ayudar a nuestra hipoteca o a lo que necesitáramos.
  • El piso sigue siendo tuyo. En caso de necesidad, podrías llegar a disponer de él con el suficiente preaviso.
Sin embargo, el alquiler tiene también contras frente a la venta
  • No consigues liquidez inmediata, la ganancia que se obtiene es constante pero lenta.
  • El inquilino puede dejar de pagar.
  • En el periodo entre inquilinos, pueden entrar okupas (no sería la primera vez que pasa).
  • Posibles derramas de la comunidad, que deben asumir los propietarios.
  • Posibles reparaciones, que también deberíamos asumir nosotros.
  • Nunca sabes en qué estado te van a dejar el piso los inquilinos cuando se vayan. Y la siguiente vez que lo alquilásemos ya no estaría recién reformado, además de que habría que reparar lo que hubieran podido estropear, volver a pintar… con lo cual la cuota debería reducirse.

La decisión

Finalmente, tras mucho debatir pros y contras incluso con nuestra familia (la frase más repetida era ‘¡con lo bonito que lo tenéis ahora y lo vais a vender!’) decidimos vender.

En nuestro caso, hubo tres factores decisivos:

  • Los contras del alquiler. Los números salían bien con el mercado actual y el piso recién reformado en perfecto estado. Si cae el mercado o los primeros inquilinos duran ‘poco’ y lo tratan mal, tendríamos problemas.
  • Minimizar preocupaciones. Estamos en un momento en que necesitamos minimizar nuestras preocupaciones y ruido mental. Vendiendo nos quitábamos de la cabeza el piso.
  • Tener liquidez inmediata. Al entrar a la casa queremos hacer alguna mejora: poner parquet (bueno, tarima flotante), reformar la cocina, impermeabilizar el exterior de la casa… así que el dinero sobrante tras liquidar la hipoteca del piso nos viene perfecto. Es cierto que podríamos ir haciendo esas mejoras con los años, pero nos ha quedado TAN bonito el piso tras esta reforma que pasar a una casa con cocina de origen (y bastante mal aprovechada) y suelo de cerámica/granito/cualquier-material-frio-y-no-tan-bonito-como-el-parquet nos deprimiría un poco.

 

¿Vosotros habéis vendido o alquilado una vivienda? ¿Se os ocurren más factores a tener en cuenta?

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